Серьёзный удар пришлось выдержать российской ипотеке. Какая-то часть банков временно приостановила выдачу кредитов, другие – скорректировали условия выдачи, подняли ставки, отказались от наиболее рискованных кредитных программ (без первоначального взноса и на строящееся жильё). Сделки становятся «штучными», а не массовыми, как было ещё год назад.
Финансовые аналитики в один голос утверждают, что до конца 2009 года развития ипотеки можно не ожидать, но те же аналитики в долгосрочных прогнозах оценивают российский рынок ипотечного кредитования как вполне перспективный и полагают, что ипотека по-прежнему будет востребована. Так как потребность в жилье у россиян всё ещё очень высока, а достойных альтернатив ипотечному кредиту пока не существует.
Чего же стоит ожидать тем заёмщикам, которые решились на приобретение жилья именно сейчас?
Мы обратились в несколько кредитных учреждений города с просьбой дать консультацию по поводу ипотечного кредитования при покупке средней городской «двушки» стоимостью в 1,5 миллиона рублей при сроках займа на 5 и 10 лет.
Сбербанк
В Сбербанке, чтобы приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита, вам потребуется первоначальный взнос в размере 30%. Другими словами, нужно 500 тысяч рублей для первоначального взноса, а в кредит дадут, соответственно, 1 миллион. Для этого банка не имеет значения, приобретаете вы жильё на первичном (на стадии строительства) или вторичном рынке недвижимости. Процентные ставки меняются в зависимости от того, готов ли заёмщик предоставить банку сведения о регистрации прав собственности на жильё или нет (заём до регистрации собственности будет предоставлен под 15,5 % годовых; после предоставления столь нужного документа ставка снижается до 14% годовых), а также величины первоначального взноса – чем он больше, тем меньше процентная ставка (от 50% стоимости жилья и выше – 15% годовых).
В нашем случае (срок кредита 5 лет, 15,5% годовых, сумма – 1 миллион рублей) размер первого платежа составит 29831,04 рубля. А на 10 лет (15,75% годовых) – 21710,04 рубля. Важно учесть, что в Сбербанке, в отличие от других участников нашего опроса, платежи дифференцированные, то есть их размер постепенно уменьшается от большего к меньшему (на погашение «тела» кредита идёт одна и та же сумма, а проценты с каждым следующим платежом уменьшаются). У всех остальных банков платежи аннуитентные – разбитые равными частями на весь срок кредитования.
«Возрождение»
К выдаче ипотечного кредита в этом банке подходят индивидуально. При данных условиях, чтобы приобрести квартиру по ипотеке, вам необходимо иметь первоначальный взнос 30% от стоимости приобретаемой квартиры, в нашем случае – 500 тыс. рублей. Таким образом, сумма кредита составит 1 млн. рублей. На сегодняшний день процентные ставки в «Возрождении» варьируются в зависимости от первоначального взноса и срока кредитования, в среднем – 21% годовых, максимальный срок кредитования – 15 лет. На нашем примере, при сроке кредита 10 лет и сумме в 1 млн. руб., размер ежемесячного платежа будет составлять 20 095 рублей, а при сроке кредита 5 лет – 27 585 рублей. Кредит может быть выдан под залог имеющейся квартиры, при этом допускается залог собственности третьих лиц.
«Центр-Инвест»
Банк «Центр-Инвест» кредитует приобретение жилья и на первичном, и на вторичном рынке. В данный момент минимальная сумма первоначального взноса здесь составляет 40% от стоимости квартиры. Есть программа и без первоначального взноса – под дополнительный залог недвижимого имущества (например, квартиры родителей заёмщика или третьих лиц).
В этом банке можно взять ипотеку на строящееся жильё: сроком на 10 лет – с первоначальным взносом 40% и под 18% годовых, сроком на 5 лет – 50% первый взнос и под 17% годовых. При этом обязателен залог уже имеющегося жилья. Процентная ставка колеблется от 17% до 20%.
Официальный доход заёмщика должен превышать ежемесячный платёж по кредиту на 70%. Например, при платеже в 10 000 рублей зарплата должна составлять 27 000 рублей.
При стоимости квартиры в 1,5 миллиона рублей и первоначальном взносе 40% (600 000 рублей), взяв кредит на оставшуюся сумму (900 000) сроком на 10 лет, вам каждый месяц нужно будет платить 16220 рублей. Если кредит оформляется без первоначального взноса (под дополнительный залог), то платёж составит 27 030 рублей.
В случае, когда кредит берётся на 5 лет, первый взнос составит не менее 50% (750 000 рублей), при этом ставка будет 17% годовых, а ежемесячный платёж – 18640 рублей.
ВФЖК
Свыше семи лет ипотекой в нашем городе занимается некоммерческая организация «Волгодонский фонд жилищного кредитования». Работают здесь только со «вторичкой». Первоначальный взнос составит 20% от цены на квартиру. Максимальный срок кредитования – 20 лет. Процентная ставка – 20% годовых.
При приобретении квартиры стоимостью 1,5 миллиона рублей минимальная сумма первоначального взноса составит 300 000 рублей, а сумма займа – 1,2 миллиона . При сроке кредита в 10 лет ежемесячный платёж – 25 120 рублей, и доход заёмщика при этом должен быть не менее 52 000 рублей ежемесячно. Если предоставляется заём на 5 лет, то каждый месяц нужно будет выплачивать 34 240 рублей при официальном доходе не менее 70 тысяч.
P.S.
Все перечисленные кредитные учреждения при оформлении кредита могут учитывать совокупный доход нескольких созаёмщиков, но с обязательным их поручительством.Покупка жилья в настоящий момент – дорогое удовольствие. Но если вы всё же решили взять в банке ипотечный кредит, хорошенько обдумайте этот ответственный шаг и взвесьте все «за» и «против». Необходимо реально оценить свои финансовые возможности и чётко определить, сможете ли вы ежемесячно отдавать банку до 50% семейного бюджета. Позволяют ли доходы вашей семьи выдержать нелёгкое бремя кредитного обязательства, которое может продлиться достаточно долго (до 20 лет)?
При этом, кроме высокой стоимости и низкой доступности кредитов, нужно учитывать достаточно непростую ситуацию в экономике: если заёмщик неожиданно станет безработным, могут возникнуть сложности с возвратом денег. Подумайте: есть у вас финансовая «подушка безопасности», которая позволит спокойно найти другую работу, не осложнив отношений с кредитной организацией?
Другой момент – возможное замедление роста заработной платы. В итоге может возникнуть ситуация, когда в условиях растущей инфляции для выплаты процентов придётся экономить на самом необходимом, а в крайнем случае – даже отказаться от столь выстраданной квартиры, вернувшись, что называется, к исходной точке.
Но если вы всё же решили, что без кредита вам никак не обойтись, и только он поможет решить ваши жилищные проблемы, используйте своё право выбрать тот банк, который предложит самые выгодные условия кредитования. Для этого лучше всего подать заявки одновременно в разные кредитные учреждения. Если ваше заявление одобрят несколько банков, то появляется возможность выбрать тот, который предложит самые выгодные условия кредитования, либо наиболее лоялен к своим клиентам (например, в случае того же «форс-мажора»).
Кстати, по нашим подсчётам, сумма переплаты по ипотечным кредитам в течение 10-ти лет (условия те же – квартира стоимостью в полтора миллиона) составляет в среднем 1 миллион рублей. Часть этих средств – разумеется – «съест» инфляция, часть – возможно – спишется на удорожание жилья (если оно, конечно, подорожает). В любом случае – выводы делать вам!